德國(guó)購(gòu)房指南：在德國(guó)買房需要注意哪些事情？
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夢(mèng)想在柏林的巴伐利亞農(nóng)舍或經(jīng)過(guò)翻新的倉(cāng)庫(kù)工作室定居？我們的德國(guó)購(gòu)房指南解釋了如何實(shí)現(xiàn)這些夢(mèng)想，從法律要求到費(fèi)用，以及在哪里尋找您在德國(guó)的新家。
盡管大多數(shù)國(guó)家/地區(qū)強(qiáng)烈傾向于租房或買房，但德國(guó)的選擇是平衡的。擁有自己房屋的人口不到一半，是歐洲僅次于瑞士的第二低比率。從在德國(guó)找房子到簽訂合同，本指南將帶您完成購(gòu)買德國(guó)房產(chǎn)的過(guò)程，并避免在國(guó)外購(gòu)房的一些常見(jiàn)陷阱。
你應(yīng)該在德國(guó)租房還是買房？
德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)
自金融危機(jī)以來(lái)，德國(guó)的房?jī)r(jià)大幅上漲，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到一些評(píng)論家警告主要城市可能出現(xiàn)泡沫的地步。例如，房地產(chǎn)咨詢公司萊坊(KnightFrank)聲稱，柏林的價(jià)格在2017年上漲了五分之一(20.5%)，使其成為世界上發(fā)展最快的城市市場(chǎng)。
這些增長(zhǎng)的可持續(xù)性還有待觀察。德國(guó)央行2018年的數(shù)據(jù)表明，城鎮(zhèn)的房產(chǎn)可能被高估了15-20%。
這并不意味著您應(yīng)該推遲購(gòu)買房屋，因?yàn)橛行┑胤酱_實(shí)可以負(fù)擔(dān)得起。德國(guó)消費(fèi)者組織StiftungWarentest在2017年發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，馬格德堡和科特布斯的買家可以以20萬(wàn)歐元的價(jià)格購(gòu)買一套130平方米的家庭住宅，但同樣的錢，他們可以在科隆或杜塞爾多夫買到一套小型兩居室公寓，而且只有慕尼黑的一個(gè)宿舍。
德國(guó)城市的房?jī)r(jià)
以下來(lái)自全球房地產(chǎn)指南的數(shù)字顯示了每個(gè)城市每平方米的房?jī)r(jià)。這是基于2017年的數(shù)據(jù)。
慕尼黑：5,839歐元（公寓），4,233歐元（家庭住宅）
漢堡：3,669歐元（公寓），2,529歐元（家庭住宅）
柏林：3,593歐元（公寓），2,321歐元（家庭住宅）
法蘭克福：3,167歐元（公寓），2,500歐元（家庭住宅）
科隆：2,671歐元（公寓），2,240歐元（家庭住宅）
漢諾威：2,257歐元（公寓），2,007歐元（家庭住宅）
價(jià)格上漲背后的因素之一是供需失衡。一些專家聲稱，雖然德國(guó)每年建造280,000套新房，但這個(gè)數(shù)字還不夠高。
對(duì)于本地和海外投資者而言，德國(guó)房地產(chǎn)是一項(xiàng)穩(wěn)定、可靠的投資。然而，某些地區(qū)的產(chǎn)量可能較低。
此外，投資者可以享受的一些稅收優(yōu)惠現(xiàn)已取消。此外，25%的資本利得稅(abgeltungsteuer)（加上團(tuán)結(jié)費(fèi)）適用于擁有少于10年的任何房產(chǎn)，這意味著對(duì)于許多在德國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)的外籍人士來(lái)說(shuō)，只有長(zhǎng)期逗留才具有吸引力。除了購(gòu)買價(jià)格之外，交易成本也可能在買家的7-12%之間（賣家約為2-4%）。
在德國(guó)租房
在德國(guó)租房很受歡迎，有一半多一點(diǎn)的德國(guó)人住在租來(lái)的房子里。這在主要城市最為常見(jiàn)，柏林的住房擁有率非常低，僅為15%。
根據(jù)德國(guó)聯(lián)邦銀行的數(shù)據(jù)，2017年德國(guó)的租金價(jià)格上漲了7.2%。GlobalPropertyGuide的數(shù)據(jù)顯示了三個(gè)主要城市120平方米公寓的平均租金和收益率：
慕尼黑：每月2,250歐元，收益率為2.9%
柏林：每月1,500歐元，收益率為3%
法蘭克福：每月1,500歐元，收益率為3.7%
外國(guó)人可以購(gòu)買德國(guó)房產(chǎn)嗎？
外國(guó)人在德國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)沒(méi)有限制。即使您是非居民而非歐盟國(guó)民，您也可以在德國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)。
如何找到德國(guó)房產(chǎn)
房產(chǎn)可以私下出售，也可以通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(Immobilienmakler)出售。在任何一種情況下，買家都有責(zé)任找到房產(chǎn)，然后聯(lián)系業(yè)主或其代理人。
這也意味著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常由賣方支付，但情況并非總是如此。由于代理商的費(fèi)用通常是購(gòu)買價(jià)格的3-7%，因此檢查誰(shuí)為他們付款很重要。您可以通過(guò)他們的國(guó)家組織IVD找到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。
與大多數(shù)歐洲國(guó)家一樣，您可以在報(bào)紙上找到廣告或在房地產(chǎn)代理網(wǎng)站或在線房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站上搜索房屋。待售房產(chǎn)的窗戶上或花園里的告示牌上可能有一個(gè)標(biāo)志，宣傳其狀態(tài)，但這在德國(guó)相對(duì)較少，所以不要指望發(fā)現(xiàn)每棟待售房屋，即使是在您每天步行的街道上。
在線物業(yè)門戶網(wǎng)站
immobilienscout24（僅限德語(yǔ)??）
immowelt.de（僅限德語(yǔ)??）
immobilo（僅限德語(yǔ)??）
選擇房產(chǎn)
德國(guó)人通常希望購(gòu)買房產(chǎn)并長(zhǎng)期或終生居住，因此在做出決定時(shí)要花時(shí)間而不是倉(cāng)促入住。您應(yīng)該給自己一年或更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)尋找和購(gòu)買完美的德國(guó)房產(chǎn)。
德國(guó)的房屋必須滿足有關(guān)屋頂、窗戶、供暖和其他公用設(shè)施的某些最低法律要求。在您購(gòu)買之前，您應(yīng)該獲得一些關(guān)于此的信息，但不能保證您會(huì)獲得完整的圖片。考慮到這一點(diǎn)，支付完整的結(jié)構(gòu)性調(diào)查是有意義的；這將概述家庭的任何問(wèn)題。您可以聘請(qǐng)建筑師或測(cè)量員(amtlichvereidigtersachverst?ndiger)進(jìn)行調(diào)查。
購(gòu)買德國(guó)房產(chǎn)
預(yù)計(jì)將花費(fèi)大量時(shí)間尋找房屋，但是一旦您找到了房產(chǎn)，完成交易可能只需要一個(gè)多月的時(shí)間。步驟通常如下：
調(diào)查抵押貸款并獲得原則上的報(bào)價(jià)。
尋找合適的房產(chǎn)。
開(kāi)個(gè)價(jià)。
公證人（notar）將起草銷售合同。
完成抵押貸款。
簽合同。
公證人登記銷售。
四個(gè)星期后，您必須支付房產(chǎn)銷售稅。
在德國(guó)登記購(gòu)買房產(chǎn)
重要的是要注意，簽署合同不足以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)。該財(cái)產(chǎn)還必須注冊(cè)，這是您的公證人應(yīng)負(fù)責(zé)的過(guò)程。在這一點(diǎn)上，政府將檢查是否存在與銷售有關(guān)的未決問(wèn)題。
公證人已經(jīng)做了檢查，所以很少有問(wèn)題，但如果有問(wèn)題，直到結(jié)解開(kāi)，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移才會(huì)完成。出于這個(gè)原因，許多人選擇使用公證人作為托管人。在這種情況下，款項(xiàng)會(huì)在轉(zhuǎn)到賣方之前轉(zhuǎn)入公證人的賬戶(notaranderkonto)。
在德國(guó)任命公證人
從法律上講，您必須使用公證人（notar）來(lái)完成財(cái)產(chǎn)的出售。公證人將充當(dāng)中間人或仲裁員，并應(yīng)保持公正。
您的公證人將檢查記錄以確保沒(méi)有任何理由無(wú)法進(jìn)行銷售，但重要的是要記住，他們不會(huì)檢查財(cái)產(chǎn)或要求賣方提供有關(guān)其狀況的信息。公證人的工作是確保所有文書(shū)工作正確無(wú)誤，并在他們面前見(jiàn)證銷售契約。
您有機(jī)會(huì)選擇自己的公證人，如果您能找到會(huì)說(shuō)您語(yǔ)言的公證人，請(qǐng)這樣做。否則，您的大使館通常會(huì)有一份他們可以推薦的翻譯人員名單。英國(guó)大使館提供了一份講英語(yǔ)的律師和翻譯人員的名單。
德國(guó)的存款和抵押貸款
當(dāng)您在德國(guó)買房時(shí)，您應(yīng)該預(yù)付一筆可觀的押金。最低20%的存款是標(biāo)準(zhǔn)的，在某些情況下，由于風(fēng)險(xiǎn)較高，外籍人士需要支付30-40%的存款。申請(qǐng)抵押貸款時(shí)，您可能還會(huì)被要求提供過(guò)去幾年定期儲(chǔ)蓄的證據(jù)。
大多數(shù)銀行都提供抵押貸款(Hypothek)。主要銀行和國(guó)家銀行的工作人員通常都有抵押貸款顧問(wèn)，他們將能夠與您討論您的需求。一些顧問(wèn)甚至?xí)f(shuō)英語(yǔ)，但這并不能保證。提供抵押貸款的德國(guó)銀行和金融服務(wù)提供商包括：
知識(shí)庫(kù)
桑坦德
最好在預(yù)約之前使用在線抵押貸款計(jì)算器了解您可以借多少錢，或聘請(qǐng)Hypofriend等外籍人士友好的抵押貸款顧問(wèn)的服務(wù)。
大多數(shù)德國(guó)銀行都有一個(gè)在線部分，您可以在其中完成文書(shū)工作，在您自己的時(shí)間申請(qǐng)抵押貸款。然后他們將通過(guò)電話和面對(duì)面的會(huì)議跟進(jìn)，然后原則上同意抵押貸款，您可以使用抵押貸款對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行報(bào)價(jià)。
抵押貸款通常持續(xù)25年或30年，利率在前五年左右固定。可以使用可變利率和其他貸款期限，但德國(guó)沒(méi)有美國(guó)和英國(guó)提供的一些風(fēng)險(xiǎn)較高的抵押貸款類型。例如，您不會(huì)找到房產(chǎn)全部?jī)r(jià)值的只付利息抵押貸款。
作為一項(xiàng)福利，根據(jù)您的情況，您的部分抵押貸款利息可能可以免稅。然而，這種好處不太可能抵消資本利得稅，因此對(duì)于那些長(zhǎng)期留在原地的人來(lái)說(shuō)，這通常只是一種優(yōu)勢(shì)。
您可以在我們?cè)诘聡?guó)獲得抵押貸款的完整指南中詳細(xì)了解這是如何運(yùn)作的。
在德國(guó)買房的成本
在德國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，您可能需要支付大部分費(fèi)用。通常情況下，賣方會(huì)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人付款，但如果您使用了買方代理或代理分?jǐn)偭怂麄兊馁M(fèi)用，您可能仍需要支付一些費(fèi)用。
買家購(gòu)買房產(chǎn)的總成本通常約為購(gòu)買價(jià)格的10%。這包括：
財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅(grunderwerbssteue)3.5–6.5%；
公證費(fèi)1.2–1.5%；
注冊(cè)費(fèi)0.8–1.2%；
房地產(chǎn)代理的費(fèi)用（如果分?jǐn)偅?.5-3%，外加19%的增值稅。
財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅/不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅：
當(dāng)您在德國(guó)購(gòu)買房屋時(shí)，您需要支付轉(zhuǎn)讓稅（Grunderwebsteur）。這是從購(gòu)買價(jià)格的3.5%征收的，但在某些地區(qū)會(huì)更高。目前，每個(gè)地區(qū)的價(jià)格如下：
3.5%–巴伐利亞、薩克森
4.5%——漢堡
5%–巴登-符騰堡州、勃蘭登堡州、黑森州、梅克倫堡-波美拉尼亞州、北萊茵-威斯特法倫州、萊茵蘭-普法爾茨州、薩克森-安哈爾特州、圖林根州
5.5%——薩爾
6%——柏林
6.5%——石勒蘇益格-荷爾斯泰因
在德國(guó)的合同
合同為德語(yǔ)，并在公證人在場(chǎng)的情況下簽署。您應(yīng)確保在簽署前充分了解合同，并在必要時(shí)攜帶翻譯人員。您有權(quán)隨身攜帶一名翻譯，但您必須自己提供（并支付）他們。在某些地區(qū)，您可能會(huì)找到一名雙語(yǔ)公證人。
由于您將在安排出售的同時(shí)為房產(chǎn)安排融資，因此在銷售協(xié)議中加入退出條款很重要，如果您無(wú)法安排抵押貸款，該條款將為您提供出路。
在德國(guó)出售房產(chǎn)
重要的是要考慮如何處置您的財(cái)產(chǎn)，特別是如果您預(yù)計(jì)會(huì)突然搬遷。由于大部分交易費(fèi)用由買方支付，因此在德國(guó)出售房產(chǎn)相對(duì)便宜。
但是，一旦房產(chǎn)出售，如果您擁有房產(chǎn)少于10年，您必須繳納25%的資本利得稅。
此外，除非您設(shè)法選擇了一個(gè)特別受歡迎的地區(qū)，否則房產(chǎn)的移動(dòng)速度可能很慢，這可能會(huì)占用您的大量資金。租賃市場(chǎng)強(qiáng)勁，即使您是非本國(guó)非居民，您也可以在德國(guó)擁有房產(chǎn)，因此您可能在離開(kāi)該地區(qū)后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)從投資中獲利。
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